Un alarmante estudio presentado en Fedea refleja la carga acumulada que soportan los bienes inmuebles a lo largo de todo su ciclo de vida.

Comprar una vivienda, conservarla durante años y venderla después puede suponer entregar al Estado una cantidad equivalente al 62% de su precio original de adquisición. Esa es una de las conclusiones más llamativas del libro Análisis económico de la fiscalidad de la vivienda en España, presentado en Fedea por el doctor en ciencias económicas, Jaume Menéndez, que analiza el impacto agregado de la tributación inmobiliaria en nuestro país.

Para ilustrar el alcance de la carga fiscal que soporta la vivienda, el estudio examina un caso real correspondiente a un municipio de la provincia de Gerona. El inmueble fue adquirido en el año 2000 por 90.000 euros y vendido en 2025 por 240.000 euros. Durante ese periodo, el propietario tuvo que afrontar cerca de 56.000 euros en impuestos vinculados a la compra, la tenencia y la posterior transmisión de la vivienda. En términos relativos, dicha factura fiscal equivale al 62% del precio de adquisición del inmueble.

El dato resulta especialmente relevante porque no se refiere a un impuesto concreto, sino al efecto acumulado de múltiples figuras tributarias. El propietario paga al comprar la vivienda, vuelve a pagar cada año por conservarla y afronta una nueva carga fiscal cuando decide venderla. El resultado es una tributación que se extiende durante todo el ciclo de vida del inmueble.

 En la fase de adquisición intervienen tributos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA, además de los Actos Jurídicos Documentados. Posteriormente aparecen cargas recurrentes como el IBI y otros gravámenes relacionados con la posesión del inmueble. Finalmente, cuando la vivienda se transmite, vuelven a activarse impuestos como el IRPF sobre la ganancia patrimonial o la plusvalía municipal.

Durante su intervención, Menéndez defendió que el problema 'no es únicamente cuánto se grava la vivienda, sino la acumulación de impuestos a lo largo de las distintas etapas por las que pasa un mismo activo'. A su juicio, la vivienda 'se ha convertido en una de las principales fuentes de recaudación de las distintas administraciones públicas, puesto que soporta gravámenes estatales, autonómicos y municipales de forma simultánea'.

La principal conclusión de la obra es que la vivienda 'soporta una presión fiscal mucho más elevada de lo que habitualmente se percibe. Vista de forma agregada, la suma de impuestos pagados al comprar, mantener y vender un inmueble puede alcanzar cifras que equivalen a más de la mitad de su precio inicial, llegando de hecho al 62% y convirtiendo a la vivienda en una de las actividades económicas más intensamente gravadas por las administraciones públicas españolas'.